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Los cambios más importantes de la nueva Ley de vivienda

Publicado 11/05/2022
Los cambios más importantes de la nueva Ley de vivienda

Se cumplen ahora solo tres meses desde que el Consejo de Ministros español aprobara la nueva y polémica ley de vivienda, por lo que todavía es una legislación que aún no está del todo interiorizada por los españoles. Estos son los puntos más claves del nuevo marco que regula el sector inmobiliario de nuestro país.

Mayor fiscalidad para casas vacías

Con el objetivo de que acaben alquilándose las viviendas que llevan sin ocuparse durante más de dos años de propietarios con  más de cuatro casas en la misma ciudad, el gobierno de la nación permitirá a las administraciones locales el aumento del IBI, si así lo consideran, en un 150%. Administradores de fincas, propietarios y otros actores del sector inmobiliario han quedado más de acuerdo con este punto tras una posterior matización: las comunidades autónomas serán las que realmente aprueben o no el control de precios que propongan los ayuntamientos.

Crecimiento del alquiler público

Los nuevos proyectos de viviendas, a partir de la publicación de la ley el uno de febrero de este año, deberán reservar por obligación un 30% a la vivienda pública, de la que la mitad tendrá que estar exclusivamente destinada al alquiler social. Por tanto, un bloque de viviendas de 200 pisos, cuente o no con administrador de fincas, tendrá que destinar 30 para este propósito.

Más regulación respecto a los desahucios

La nueva ley exige que se mejoren las comunicaciones e interacción entre los servicios sociales y la justicia, es decir, que sea sobre todo más rápida. De esta forma se les facilita a partir de ahora a los trabajadores sociales las herramientas necesarias para que puedan dar una respuesta habitacional ágil y efectiva sobre todo a familias vulnerables y a punto de ser desahuciadas.

En cualquier caso, y para que la situación no llegue a extremos casi inhumanos, esta parte de la nueva legislación alarga de uno a dos meses el periodo de lanzamiento de los desahucios si se trata de una persona física, y de tres a cuatro meses cuando se trate de un negocio.

Ventajas fiscales a cambio de bajadas del precio de alquiler

La nueva ley ofrece a los que denomina como pequeños propietarios -como administradores de fincas sabemos que aglutina a quienes tienen más de diez viviendas en propiedad- que puedan optar libremente a grandes incentivos fiscales o descuentos con el propósito de animar a la disminución del precio de los alquileres de sus propiedades.

Limitación del precio del alquiler en viviendas de grandes propietarios

Aquellos que cuenten con más de diez casas no cuentan, desde luego, con beneficios fiscales e incluso se les limita el precio de sus viviendas en alquiler tomando en cuenta el índice de referencia del área en la que se encuentren si están ubicada en lo que la nueva ley estatal denomina como ‘zonas tensionadas’, es decir, calles de ciudades con  precios de alquileres demasiado excesivos.

Definición del ‘zona tensionada’

Llegamos a este concepto de la ley, que como administradores de fincas conocemos en profundidad, para que se pueda entender lo anterior: la declaración de un municipio o distrito como ‘zona tensionada’ depende de la comunidad autónoma en cuestión, el Estado y el Ayuntamiento correspondiente. Si las tres partes tras estudiar el emplazamiento deciden declarar el área como ‘tensa’, la catalogación durará por los menos tres años perfectamente prorrogables para impedir así el aumento indiscriminado de los precios de los alquileres de viviendas que ahí se ubiquen.

Para que una de estas zonas pueda ser, al menos, valorada como ‘zona tensa’ tendrá que cumplir este único requisito: que el precio promedio del alquiler allí sea mayor al 30% de los ingresos medios de los inquilinos en cuestión.

Si finalmente la zona queda registrada oficialmente como ‘tensa’, los inquilinos tendrán la ventaja de solicitar a sus arrendadores una prórroga con el mismo precio del contrato de alquiler. Eso sí, siempre con la habitual actualización del IPC anual. Y, por otro lado, además de establecerse un techo de precios según los índices de referencia de dicha zona, los pequeños propietarios tampoco podrían optar a las ventajas fiscales que de forma genérica aprueba esta nueva ley de vivienda estatal.

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