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Guía definitiva: Como vender un piso con hipoteca

Publicado 25/06/2021
vender un piso con hipoteca

¿Puedo vender mi vivienda si está hipotecada? Sí, vender una vivienda hipotecada es posible y además muy común. En España las hipotecas acostumbran a ser de 20, 30 o 40 años, lo que da tiempo suficiente para que tanto nuestras circunstancias como nuestros gustos y preferencias cambien.

A continuación, te contamos como hacerlo para que no tengas ningún problema.

Pasos previos

Antes que nada, es importante que reúnas toda la información referente a la compra de tu piso, y de tu hipoteca.

  • La cantidad exacta que pagaste por tu vivienda
  • Todos los documentos referentes a la hipoteca y propiedad del piso
  • Certificado de deuda pendiente: la cantidad exacta que te queda por pagar de la hipoteca (Debes pedirlo a tu banco)

Opción 1: Cancelar la hipoteca al vender la vivienda

La teoría es simple: vendes tu inmueble y usas ese dinero para pagar la deuda que queda.

En la práctica, hay dos escenarios posibles en los cuales tener toda la información detallada anteriormente nos ayudará.

Escenario 1: Tu inmueble vale más de lo que te queda de hipoteca.

Digamos que te quedan 50.000€ de hipoteca y venderás tu piso por 60.000€, al cancelarla quedarán 10.000€ para ti. Recuerda que este beneficio está sujeto a impuestos.

El día de la venta:

  • Juntamente con el comprador, deberás presentar el certificado de deuda pendiente ante el notario y rellenar el formulario de actos jurídicos bancarios.
  • Una vez el comprador pague y la parte correspondiente sea enviada al banco para cancelar la deuda, juntamente con la comisión de cancelación, el restante te quedará a ti.
  • La comisión de cancelación de la hipoteca no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si la venta se realiza durante los 5 primero años. Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%.
  • En ese momento el banco podría encargarse de realizar el levantamiento de la hipoteca del registro de propiedad, aun que los gastos de gestión acostumbran a ser elevados.
  • La buena noticia es que la parte compradora o el mismo Notario tienen la responsabilidad de comunicar al Registro que esa hipoteca ya ha sido cancelada, aunque los costes irán a tu cuenta.

Escenario 2: Tu inmueble vale menos de lo que te queda de hipoteca

Digamos que te quedan 60.000€ de hipoteca y venderás tu piso por 50.000€, al cancelar-la te quedarán aun 10.000€ por pagar de hipoteca.

Antes que nada, deberías reflexionar si es vital vender tu piso con hipoteca o puedes esperar. El mercado inmobiliario sufre de burbujas especulativas que pueden ir en ambas direcciones, revalorizando tu piso en un futuro.

Además, siempre tienes la opción de alquilar tu vivienda a través de administradores de alquileres y sacarle una buena rentabilidad mensual.

El día de la venta:

  • Tal y como hemos hecho con anterioridad, acudiremos al notario con el comprador y utilizaremos el pago para liquidar, en este caso, una parte de la hipoteca.

  • A continuación, lo que queda por pagar (en el ejemplo serían 10.000€) se volverá en un préstamo personal, eso sí, previamente pactado con el banco.

  • La responsabilidad de comunicar al Registro que esa hipoteca ya ha sido cancelada sigue recayendo en el comprador, pero los costes están aún a tu cargo.

Ventajas: Si urge la venta este procedimiento suele ser igual de rápido que el anterior.

Desventajas: Los intereses de los prestamos personales suelen ser superiores a los de las hipotecas. Además, es posible que debas abonar tanto los costes de cancelación de la hipoteca como los costes de apertura de un nuevo préstamo.

Opción 2: Transmitir la hipoteca al comprador

También conocido como subrogación, esta opción no depende solo de nosotros, sino que también entra en juego el comprador del inmueble y el banco.

El banco se encargará de analizar el perfil del nuevo comprador para determinar su solvencia y capacidad de pago de la hipoteca. Los gastos de estos estudios y de cualquier comisión de subrogación irán a cargo del vendedor.

Ventajas: el comprador se ahorra gastos de apertura de la hipoteca, y el vendedor se ahorra comisiones de cancelación de la hipoteca. Además, el precio del inmueble acostumbra a ser pequeño.

Desventajas: El comprador no puede negociar términos con el banco, aceptando la hipoteca tal y como la pactó el vendedor.

Si el banco no responde, o da la negativa a la transmisión de la hipoteca, hay una tercera opción para vender un piso con hipoteca: seguir adelante con un contrato de deuda.

Opción 3: Contrato de deuda con el comprador

Se puede pactar con el comprador el pago de la hipoteca a tu propia cuenta, desde la cual tu seguirás pagándola al banco.

*Atención: Esta opción es arriesgada y se debería considerar bien. El problema surge si el comprador deja de pagar por el motivo que sea. Entonces tu tendrás que afrontar el pago de la hipoteca y te encargarás de los litigios correspondientes.

Opción 4: Hipoteca Puente

La hipoteca puente se trata de juntar dos hipotecas en una, mientras te encargas de vender el inmueble al que esta sujeta una de ellas.

Ejemplo:

  • Debes mudarte por trabajo a otra ciudad.

  • Tu inmueble lleva 2 meses en el mercado, pero tu aun no has podido vender tu piso con hipoteca.

  • Te tienes que ir ya a la nueva ciudad y comprar una casa para empezar a trabajar.

  • Decides comprarte un piso e hipotecarlo en la nueva ciudad.

  • Si pagas 500€ de una hipoteca y 1000€ de la otra, en total pagarías 1500€ al mes.

  • Sin embargo, con la hipoteca puente podrías conseguir una reducción del pago mensual, pagando por ejemplo 1200€, al juntar las dos hipotecas en una puente.

  • Esta hipoteca se puede alargar entre 6 meses a 5 años, mientras tu vendes tu vivienda.

  • Una vez vendida, se cancelaría la hipoteca anterior y la puente, dejándote solamente con la de tu actual vivienda.

*Atención: este método te permite hacer una transición suave hacia tu nuevo hogar. Sin embargo, deberás estudiar si podrás hacer frente a los pagos de las dos hipotecas durante un tiempo determinado, ya que a veces la venta de viviendas se puede alargar mucho.

Desde Inmotarget Real Estate estaremos a tu lado durante todo el proceso para que sepas todos los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca.

Para más novedades síguenos en Instagram: Inmotarget_realestate

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