¿Cuáles son las obligaciones del arrendador al alquilar su vivienda?

El alquiler de viviendas se ha convertido en la opción favorita de quienes deciden independizarse por diferentes cuestiones; cambio de residencia, salida del hogar familiar o desplazamiento por estudios o trabajo. Los valores interanuales del alquiler demuestran que en septiembre el precio de éste subió un 2,2%, siendo el menor repunte interanual desde el pasado mes de marzo (que aumentó un 0,8%). Una vez que hemos decidido alquilar nuestra vivienda, ¿sabemos realmente qué obligaciones tenemos como arrendador?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994 de 24 de noviembre)  recoge todas las obligaciones del arrendador. No obstante, también hay que tener en cuenta la legislación en materia de leyes tributarias y de eficiencia energética. Estas serían de origen legal.

De igual modo, encontramos las obligaciones del arrendador de tipo contractual. El contrato de arrendamiento recoge las cuestiones establecidas en ley y otras adicionales para el propietario o inquilino. Así pues, podrán recogerse aspectos como el propietario asuma los gastos por suministros que legalmente no le corresponden.

Las obligaciones fundamentales

Dicho esto, ¿cuáles son las obligaciones del arrendador, teniendo en cuenta la legislación de arrendamientos urbanos y otras normas aplicables?

• Poner la vivienda a disposición del inquilino en perfecto estado de conservación.
• Entregar la vivienda en la fecha pactada en el contrato de arrendamiento. Por consiguiente, el propietario no podrá acceder libremente, salvo que contase con autorización judicial o permiso del arrendatario.
• Salvaguardar las condiciones de habitabilidad. El propietario tendrá que acometer todas las reparaciones que considerase oportunas sin derecho a subir la renta por ello. No obstante, si dichas reparaciones fuesen como consecuencia del mal uso del inquilino o simplemente por el desgaste normal de la vivienda, entonces las asumirá el propio arrendatario.

En este sentido se incluyen las reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge. Siempre y cuando dicha discapacidad fuese del 70% o superior, entonces el casero tendrá que realizar obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda. No obstante, no podrán afectar al resto de servicios del edificio ni a la estabilidad de éste. E incluso a la finalización del contrato, el propietario podrá exigir que el inmueble quedase como se entregó.

• Disponer de un certificado de eficiencia energética, consultable por el inquilino.
• Depositar la fianza en el organismo pertinente. La cantidad no podrá sobrepasar los 3 meses de renta ni quedarse en posesión del propietario. En Cataluña es el Incasòl el encargado de recaudarla. De lo contrario podría el arrendador enfrentarse a una sanción económica.
• Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda o si no hay deudas con las compañías de suministros. El propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino como muy tarde un mes después de la devolución de las llaves, ya que de lo contrario el arrendatario podría reclamar intereses.
• Abonar los impuestos y tasas aplicables a la propiedad. Aquí se incluyen los impuestos y tasas municipales como el IBI, la tasa de basura o el seguro del continente.
• Comunicar los aumentos de la renta, siempre y cuando estuviesen autorizados legalmente y notificados con anticipación al inquilino.
• Comunicar la puesta en venta de la vivienda. La ley ampara al inquilino, que tendrá derecho de adquisición preferente sobre el resto de compradores.
• Eliminar el arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria.
• Permitir la cesión del contrato de alquiler. Si la propiedad está recogida en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede seguir con el alquiler aunque ya no habite en la vivienda si en ella residen sus hijos o cónyuges. Se mantendrá el mismo rango de contrato de alquiler.

En caso de separación, nulidad o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler siempre y cuando le ampare la legislación civil. Para ello deberá notificarse al arrendador con dos meses de adelanto. De igual modo, en caso de fallecimiento del inquilino, se podría pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato (si se produce antes).

Los derechos del arrendador

Además de las obligaciones del arrendador, hay que repasar los derechos que éste posee.

1. Fijar la renta y las condiciones del contrato de alquiler.

Fijará la cuota de renta mensual y no fianza, así como las condiciones del mismo, estando siempre la subida del alquiler asociada al IPC.

2. Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad.

Si la precisa como vivienda habitual para él o para familiares de primer grado o cónyuge en caso de divorcio, nulidad o separación. Si el arrendador no ocupase el inmueble tres meses después del fin del contrato, el arrendatario podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta tres años respetándose las condiciones anteriores y con una indemnización por desalojo.

También podrá reclamarla si entra en proceso de sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial.

3. Desahuciar al inquilino en caso de impago del alquiler.

Se puede recuperar la vivienda 10 después de que el inquilino no pagase el alquiler y que el arrendador hubiese puesto la denuncia en el juzgado.

4. Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato de alquiler.

Además de las obligaciones del arrendador, tiene derecho a reclamarle la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, si la cláusula del contrato así lo indicase.

5. Exigir que la vivienda se entregue tal y como se alquiló.

De no ser así, por ejemplo con una pared pintada, podría suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza. Los daños en el inmueble deben demostrarse jurídicamente mediante pruebas con foros del antes y el después.

6. Rebajar el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda.

El propietario puede finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan siguiendo los términos pactados.