En la venda d’un habitatge intervenen dues parts, qui ven casa seva i qui la compra, i ambdues han d’assumir algunes despeses i el pagament de determinats impostos.

Si bé s’ha escrit molt sobre el sobrecost que té per al comprador l’adquisició d’un habitatge -aproximadament el 10% de l’import de la transacció-, la veritat és que el venedor sol quedar en un segon pla. I, no obstant això, vendre una casa també porta implicites despeses i impostos que el venedor ha de tenir en compte a l’hora de fixar el preu que vol obtenir per ella i evitar desagradables sorpreses.

A grans trets, qui ven el seu habitatge ha de pagar la plusvàlua d’Hisenda (IRPF), l’impost o plusvàlua municipal, la cancel·lació de la hipoteca -si existeix una càrrega sobre l’habitatge- i les despeses de notaria.

Els propietaris que venguin un bé immoble estan subjectes a tributació per l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques si resideixen a Espanya. En cas de ser no residents en el territori espanyol, estaran subjectes a l’Impost sobre la Renda de no Residents.

Per què cal declarar-ho? Perquè el guany patrimonial que s’obté per la venda d’un habitatge ha de tributar en la declaració de la renda. Aquest guany es calcula sobre la base de la diferència entre el valor al qual es ven l’habitatge i el valor al qual es va comprar, actualitzat mitjançant un coeficient que varia en funció de l’any en què l’immoble va ser adquirit. Aquest import es declara en la base imposable de l’estalvi de l’IRPF.

Amb la nova reforma fiscal, s’eliminen els coeficients d’inflació i d’abatiment per la compravenda de béns immobles que rebaixaven la plusvàlua patrimonial per la qual es tributava en la declaració de la renda, provocant un major pagament d’impostos per la venda d’un habitatge.

Aquesta mesura ha encarit la factura fiscal a partir de 2015 de tots aquells contribuents que han venut pisos, especialment si van ser adquirits abans de 1994, que gaudien d’un tractament fiscal més favorable que els habitatges adquirits a partir de 1995. Els primers 6.000 euros de plusvàlua tributen al 21%, entre 6.000 i 24.000 euros al 25% i, per sobre d’aquest nivell, es gravarà al 27%. Si l’habitatge es ven per menys diners que pel qual es va comprar, es considera que ha existit una pèrdua patrimonial i, per tant, no s’ha de tributar. De fet, la minusvalidesa es pot compensar amb guanys obtinguts durant els següents quatre exercicis.

La llei eximeix del pagament al contribuent que vengui el seu habitatge habitual i reinverteix el guany obtingut o part d’ell a adquirir una altra casa que ha de ser també el seu habitatge habitual, no segona residència. L’exempció només s’aplica sobre la part del guany que es destina a comprar una altra casa. La que no s’utilitza sí que ha de tributar. “El que ha de reinvertir-se és l’import de la transmissió, el preu obtingut, no l’import del guany. A més, la reinversió de l’import obtingut en la transmissió ha d’efectuar-se d’una sola vegada o successivament en un termini no superior a dos anys, comptats a partir de la data de la transmissió, qualsevol que siguin els terminis o modalitats de pagament que s’estipulin”, explica Ignacio Per a Mata, soci de VAbogados.

En qualsevol cas, és necessari expressar en la declaració que es té intenció d’acollir-se al benefici fiscal per reinversió. Tant si es reinverteix el guany com si no, cal declarar-ho. També s’eximeix de tributació als majors de 65 anys o a les persones en situació de dependència. I el que es vengui ha de ser l’habitatge habitual. És a dir, aquella en la qual el contribuent resideixi durant un termini continuat de tres anys.

“No obstant això, s’entén que l’habitatge va tenir aquell caràcter quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, concorrin circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi d’habitatge, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció de primera ocupació o d’ocupació més avantatjosa o altres anàlogues”, aclara Ignacio Para.

PLUSVÀLUA MUNICIPAL

És el gran oblidat i, no obstant això, és present en totes les vendes d’habitatges que es formalitzen a Espanya, i són molts els venedors que s’assabenten de la seva existència a través del notari el mateix dia en què formalitzen davant ell la venda de la seva casa.

L’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTU) es paga a l’ajuntament que correspongui, és a dir, on està situada l’habitatge. “Encara que és un impost que correspon pagar a qui ven la casa i no a qui compra, en alguns ajuntaments com el de Palma s’ha imposat per costum que el pagui el comprador, i és legal si el pacten les parts. El problema és que no sempre qui compra, especialment si és algú que ve d’una altra ciutat, ho sap”, assegura al Confidencial Pau A. Monserrat, economista i director editorial de iAhorro, portal de finances personals i CEO de Futur Finance.

“L’import total d’aquest impost, que correspon pagar al venedor, es minorarà del valor de transmissió, sempre que hagi estat satisfet pel comprador”, afegeix Ignacio Per a. Es calcula sobre el valor cadastral de l’habitatge i el nombre d’anys que s’ha tingut en propietat.

El problema és que en els últims anys aquest valor s’ha revisat a l’alça en milers d’habitatges en tota Espanya, la qual cosa ha provocat que aquest impost hagi crescut exponencialment. El seu càlcul depèn de cada ajuntament, que es regeix per la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, i s’està exigint tant si s’han generat beneficis amb la venda com a pèrdues. No obstant això, es pot evitar el pagament quan l’operació ha donat com a resultat minusvalideses. Els advocats recomanen pagar l’impost i després reclamar la seva devolució.

Es liquida a l’ajuntament durant els 30 dies hàbils posteriors a la signatura de la compravenda. Tal com explica Ignacio Para, “com a regla general, l’import del guany o pèrdua patrimonial en els supòsits d’alienació onerosa es determina per la diferència entre els valors d’adquisició i transmissió dels elements patrimonials”.

El valor d’adquisició es determina mitjançant la suma de tres conceptes i la resta d’un quart: Import real de l’adquisició. Quan l’adquisició de l’element que ara es transmet s’hagués produït a títol onerós, el seu valor d’adquisició serà l’import real pel qual es va adquirir.

Cost d’inversions i millores. Si en els elements adquirits s’han realitzat inversions i millores, el seu cost s’afegeix al valor d’adquisició. Despeses i tributs accessoris. Se sumen per al càlcul de l’import del valor d’adquisició totes les despeses i tributs inherents a l’adquisició que hagin estat satisfets per l’adquirent, a excepció dels interessos. Les amortitzacions que corresponguin a béns amortitzables minoren el valor d’adquisició. Per part seva, el valor de transmissió es determina computant dues partides, l’import real de l’alienació menys les despeses i tributs inherents a la transmissió que hagin estat satisfets per qui embeni.

DESPESES DE NOTARI I REGISTRE

En moltes ocasions, quan es ven una casa, el venedor sol estar pagant encara la hipoteca que va contractar per a l’adquisició de l’immoble. El comprador adquireix la casa lliure de càrregues, per la qual cosa hi ha dues opcions, cancel·lar anticipadament el préstec o subrogar la hipoteca, és a dir, que el nou propietari assumeixi aquest deute, amb el que exigirà una rebaixa en el preu.

Totes dues opcions comporten una sèrie de comissions que poden superar, per llei, el 0,5% del capital de la hipoteca. Pau A. Monserrat assegura que aquestes comissions estan limitades actualment per llei a un màxim del 0,5% sobre el capital prestat durant els primers cinc anys, i al 0,25% durant la resta de vida de la hipoteca. Però a més de la cancel·lació econòmica, també s’ha de procedir a la cancel·lació registral del deute.

El cost varia en funció dels diners que vam demanar en el seu moment al banc, per la qual cosa pot arribar a ser bastant inflat, entre 300 i 1.000 euros. “Generalment, la gestoria que s’encarrega de cancel·lar registralment la hipoteca és la mateixa que registra la hipoteca del nou propietari, d’aquí ve que el venedor, quan li demanen una provisió de fons que sol rondar els 1.000 euros, se sorprengui”, apunta Monserrat.

“Gairebé sempre, en la signatura davant el notari, el venedor es sorprèn d’haver d’assumir aquesta despesa, ja que o desconeix que ha de cancel·lar registralment la hipoteca o dóna per descomptat que ha de pagar les despeses qui compra la casa”. Pel que fa a l’escriptura de la compravenda, les despeses corren a compte del comprador. Perquè l’habitatge estigui lliure de càrregues, qui ven ha d’estar al dia dels pagaments de comunitat, IBI, taxa d’escombraries, etc., que ha de pagar qui sigui el propietari de l’habitatge a data 1 de gener. És a dir, si la venda se signa el 2 de gener, tret que es pacti el contrari per les parts, tots els impostos de contribució van a càrrec del venedor.

A més, si el venedor acudeix a portals immobiliaris o a una agència per a vendre casa seva, haurà d’afrontar les despeses que això suposa. Sense oblidar el certificat d’eficiència energètica, obligatori des de l’1 de juny de 2013 per a tot habitatge o edifici que es vengui o llogui.