Divorci a la vista, què passa amb la casa i amb la hipoteca?
Al 2015, més de 120.000 parelles van dissoldre el seu matrimoni, es van separar o es van divorciar, segons dades de l’INE. A aquesta quantitat caldria sumar la xifra indeterminada -no hi ha estadístiques que recullin la dada- d’aquelles parelles que, sense estar casades, van decidir posar fi a la seva relació. Moltes d’aquestes frustrades parelles, en un passat en el qual s’imposava l’amor, van decidir comprar una casa junts. Una casa que, quan arriba el dolorós moment de la separació, es converteix en un autèntic maldecap.
Què passa amb l’habitatge que va ser adquirit amb tanta il·lusió per totes dues parts?, i més important encara, què passa amb la hipoteca? Davant aquestes situacions, són diverses les opcions sobre la taula. En primer lloc, una de les opcions pot ser posar a la venda l’habitatge i amb l’import obtingut de la transacció, cancel·lar la hipoteca i dividir els guanys. Si es va comprar en el pic de la bombolla i els diners obtinguts no són suficients per a cancel·lar el deute amb el banc, serà necessari repartir-se les pèrdues. En aquest cas, també és possible intentar la dació en pagament amb l’entitat financera. No obstant això, i encara que aquests procediments han anat en augment en els últims anys, és possible que el banc no accedeixi a això.
Extingir el condomini
D’altra banda, és probable que una de les parts desitgi quedar-se amb la propietat de l’habitatge. En aquest cas, la fórmula més adequada és l’extinció del condomini. Una forma de transmissió que, des del punt de vista fiscal, resulta molt més barata que vendre la nostra part de la casa a la parella que vol quedar-se amb ella. Aquesta operació tributa per Actes Jurídics Documentats (AJD), aplicant entre un 0,5% i un 1% (segons la Comunitat Autònoma) sobre el valor real dels béns adjudicats, més despeses notarials, en lloc del 6%-7% que es paga si s’instrumenta com una compra-venda. Per a un pis valorat en 100.000 euros, l’estalvi pot rondar els 7.000 euros. Perquè ens fem una idea, per a un pis valorat en 100.000 euros, l’estalvi pot rondar els 7.000 euros solament en el que a la transmissió del 50% de la casa es refereix. «És una forma de transmissió. De fet, totes dues operacions, tant la venda de l’habitatge com l’extinció del condomini, es realitzen davant notari, però, a nivell fiscal, aquesta última fórmula és molt més econòmica. En tots dos casos, una de les parts deixa de ser propietària de l’habitatge i traspassa la seva part a l’exparella. Se signa davant notari i no es necessita l’autorització del banc», explica al Confidencial Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro, portal de finances personals i CEO de Futur Finance, qui recorda que si la persona que cedeix el seu proindivís rep més diners del que val la seva part, haurà de tributar per aquest increment de patrimoni en l’IRPF.
Però, què passa amb la hipoteca?
Al extingir el condomini, una de les parts deixa de ser propietària de l’habitatge, però es manté com a titular del préstec hipotecari i ha de fer front a les obligacions amb el banc. «És molt freqüent que les parelles, quan se separen o es divorcien, resolguin el tema de la casa i s’oblidin de la hipoteca, la qual cosa dóna lloc a situacions en les quals una part ja no és propietària de la casa però continua tenint un deute amb el banc, havent de respondre davant ella amb tots els seus béns presents i futurs», apunta la Monserrat. «I, arribats a aquest punt, la decisió depèn totalment del banc, que és qui ha d’accedir a treure a un titular de la hipoteca i, per tant, perdre a una de les garanties del préstec».
D’aquí ve que no sempre les entitats financeres estiguin disposades a això. «Durant la crisi, moltes parelles que van decidir separar-se van tenir molt complicat que el banc accedís a això. Quan ho feien, encarien les hipoteques i demanaven més avalistes. Avui dia, amb la millora econòmica, són més proclius. No obstant això, només accedeixen si l’hipotecant que es queda com a titular del deute és el més solvent dels dos i està disposat a pagar un tipus d’interès més elevat, la qual cosa dóna lloc a que la negociació entre el banc i el client estigui bastant descompensada».
En aquest sentit, la recomanació dels experts és acudir al banc i sol·licitar la novació de la hipoteca i, una vegada aprovada, dur a terme l’extinció del condomini, realitzant tots dos tràmits al mateix temps davant un notari. En extingir el condomini, una de les parts deixa de ser propietària de l’habitatge, però es manté com a titular de la hipoteca. «De la mateixa manera que quan comprem una casa acudim davant un notari per a signar les escriptures de compravenda i les escriptures del préstec hipotecari, haurem de signar davant notari l’extinció del condomini i la supressió d’un dels titulars en la hipoteca i, de nou, portar els papers al registre perquè quedi constància d’això». De no dur a terme aquests tràmits, podem portar-nos una desagradable sorpresa si la nostra exparella no paga al banc, que pot embargar-nos la nòmina i les nostres propietats. I encara que pagui, tindrem problemes, per exemple, si volem sol·licitar un altre préstec, ja que figurarem com a deutors de la hipoteca antiga.
Problemes quan hi ha avalistes
Deixar de figurar com a titular en una hipoteca es pot complicar quan existeixen avalistes. Posem un exemple. Imaginem que van ser els pares d’ella els que van actuar com a avalistes en l’operació de compravenda de l’habitatge. Després de la separació, és ell qui es vol quedar amb la casa. Però a ell no li van avalar els seus pares. Podria donar-se el cas que el banc accepti que ella deixi de figurar com a titular de la hipoteca però no així els avalistes, és a dir, els seus pares. «D’aquí ve que la meva recomanació sigui sempre que quan es comprarà una casa i hi haurà avalistes, que n’hi hagi per totes dues parts», recomana Pau A. Monserrat.